【干货】房地产企业进行税务筹划的七大技巧(附实例参考)

  房地产行业由于所涉及的税种近15种,税种偏多,房地产开发周期长,导致税负偏重,如何降低税负成为资金紧缺的房地产企业最大的问题。如何进行房地产企业的税务筹划主要有两方面:一方面以房地产行业所涉及的近15种税种的一般纳税筹划方法,另一方面,以房地产行业本身的优点进行纳税筹划。下面让我们来看看房地产企业进行税务筹划都有哪几种方法吧!

一、利用建房的方式进行税务筹划

  房地产开发企业可以利用税收优惠政策,通过税法规定的优惠政策来进行税务筹划。

  如房地产企业在开发之初就能确定最终用户,符合代建房的条件,其收入可按“服务业——代理业”税目缴营业税,而避免开发后销售缴纳土地增值税;同时,若企业不符合代建房条件,不论双方如何签订协议,也不论其财务会计账务如何核算,应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。另外,税法规定,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,再按规定征收。企业可以充分利用好这一系列的税收优惠政策。

  实例1:汕头某商贸香港财神到官网需要购置一栋房屋,由汕头市某房地产开发香港财神到官网承建。该房地产香港财神到官网预计建成该房屋的售价为1000万元,按照税法规定可扣除费用为600万元。土地增值率为400/600=66.7%.该房地产香港财神到官网需要缴纳土地增值税400×40%-600×5%=130万元,营业税1000×5%=50万元,城市维护建设税和教育费附加50×(7% 3%)=5万元。不考虑企业所得税,该商贸香港财神到官网需要支付1000万元费用,该房地产香港财神到官网利润为1000-600-130-50-5=215万元。如果进行纳税筹划,该商贸香港财神到官网与该房地产香港财神到官网合作建房,房地产香港财神到官网出地,商贸香港财神到官网出资900万元,建成后商贸香港财神到官网分得95%的房屋,房地产香港财神到官网分得5%的房屋作为办公之用。该房地产香港财神到官网的开发成本为600万元。不需要交纳任何税收,同样,不考虑企业所得税,该房地产香港财神到官网的利润为900-600=300万元。该商贸香港财神到官网出资900万元,获得95%的房屋,可以花费50万元承租余下的5%的房产50年。为此,房地产香港财神到官网需要缴纳房产税50×12%=6万元,营业税、城建税、教育费及附加50×5%×(1 7% 3%)=2.75万元。经过税筹划后该商贸香港财神到官网降低50万元费用,该房地产香港财神到官网负担300-215-6-2.75=76.25万元。

二、利用纳税临界点筹划法在房地产开发中筹划土地增值税

  纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时,通过增减收入或支出,避免承担较重的税负。

  我国税法规定纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。如果房地产企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上,可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。也可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%,从而享受免税待遇。

  实例2:汕头市某房地产开发香港财神到官网建造一批普通标准住宅,取得土地使用权所支付的金额为500万元,开发土地的费用为100万元,新建房及配套设施的成本为1000万元,与转让房地产有关的税金为80万元,该批住宅以2410万元的价格出售。根据税法的规定,该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外,还可以加扣(500 100 1000)×20%=320万元。因此,该房地产企业的增值率为(2410-500-100-1000-80-320)/(500 100 1000 80 320)=20.5%.根据税法规定,应该按照30%的税率缴纳土地增值税(2410-500-100-1000-80-320)×30%=123万元。企业税后利润为2410-500-100-1000-80-320-123=287万元。如果该企业进行纳税筹划,将该批住宅的出售价格降低为2400万元,则该香港财神到官网的增值率为(2400-500-100-1000-80-320)/(500 100 1000 80 320)=20%.根据税法的规定,该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为2400-500-100-1000-80-320=400万元。进行纳税筹划后使企业减轻税收负担400-287=113万元。

三、设立分香港财神到官网进行税务筹划

  房地产企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。

  实例3:汕头市某房地产开发香港财神到官网将其拥有的一处位于市中心的房屋出租,租金为20万元一年,该房屋的原值为100万元。该香港财神到官网应该缴纳房产税20×12%=2.4万元,营业税20×5%=1万元,城市维护建设税和教育费附加1×(7% 3%)=0.1万元。不考虑企业所得税,该房地产开发香港财神到官网的利润为20-2.4-1-0.1=16.5万元。如果进行纳税筹划,该房地产香港财神到官网将该房屋变成自己的一个分香港财神到官网,并且将该分香港财神到官网承包给汕头某家商贸企业,承包费为20万元一年。由于该房屋没有进行出租,不能按照租金计算房产税,应该按照房产原值计算房产税。应纳房产税100×(1-30%)×1.2%=0.84万元。该房地产香港财神到官网不需要缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加,同样,不考虑企业所得税,该房地产香港财神到官网的利润为20-0.84=19.16万元。该纳税筹划可减轻企业税收负担19.16-16.5=2.66万元。
四、利用货币价值的时间性进行纳税筹划
     利用货币价值的时间性进行纳税筹划是一种相对节税方法,它并不改变一定时期的纳税总额,但从各个纳税期限纳税额的变化中获得收益,从而相当于冲减了税收,使纳税总额相对减少。

  实例4:汕头市某房地产开发香港财神到官网的厂房中有自购土地一块,该土地取得时的成本是2000万元。房屋按20年提折旧,合同规定的土地使用期限是10年,适用的企业所得税税率是15%.该香港财神到官网按照会计制度计提折旧,土地每年可计入费用的折旧额是100万元。如果按税法的规定将该土地单独摊销进行纳税调整,每年可计入费用的摊销额是200万元。相对于前者,该香港财神到官网在规定的土地使用期限内每年税前可多列支100万元,所以在前十年总计可少缴企业所得税15万元。在后十年,由于土地使用权已经摊销完毕,该香港财神到官网为此总计应多缴企业所得税15万元。虽然从纳税总额上来看并没有减少,但是该纳税人成功地将应税所得额向后递延,推迟了纳税时间。因为资金存在时间价值,所以该香港财神到官网依法取得了一笔无息贷款,是十分划算的。

五、推迟土地的开发时间来进行纳税筹划

  根据我国现行企业会计制度第四十七条规定,企业购入或以支付土地出让金方式取得土地使用权,在尚未开发或建造自用项目前,应作为无形资产核算,并按规定的期限分期摊销。待该项土地开发时,再将其账面价值转入相关在建工程成本。可见,土地一旦开发,最终将不可避免的形成纳税人缴纳房产税的计税依据。

  实例5:汕头市某房地产开发香港财神到官网于2001年购入一块土地,支付转让价款240万元,该地规定房产余值是按房产原值扣除30%计算,如果该房地产开发香港财神到官网在购入当年就开始建造厂房,厂房完工后,该土地每年需缴纳房产税240×(1-30%)×1.2%=2.02万元。如果企业推迟一年建设,土地使用权按税法规定其摊销期限不得短于十年进行摊销,每年摊销额为24万元,所以其转入在建工程的账面价值为216万元。厂房完工后,该土地每年需缴纳房产税216×(1-30%)×1.2%=1.81万元。从以上计算可以看出,推迟一年开发,相应的滞后了土地使用权形成房屋原值的时间,可少缴房产税2.02万元;并且随着土地使用权账面价值的减少,该香港财神到官网以后每年可少支出房产税款0.21万元。数额虽小,但房产税是纳税人一项长期的固定支出,进行纳税筹划后节税的效果是不言而喻的。因此,企业适当地推迟土地开发时间,便可获得少缴房产税的好处。
六、通过两次销售房地产进行纳税筹划

  通过降低房地产的增值率,则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单的装修,因此,房地产企业可以就简单装修上做纳税筹划的文章,将其作为单独的业务独立核算,这样就可以通过两次销售房地产来进行纳税筹划。

  实例6:汕头某房地产开发香港财神到官网出售一栋房屋,房屋总售价为1000万元,该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定,该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元,增值额则为600万元。该房地产香港财神到官网应该缴纳土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加以及企业所得税。土地增值率为600/400=150%.根据土地增值税暂行条例实施细则第10条的规定,增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的,土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%.因此,应当缴纳土地增值税600×50%-400×15%=240万元,应缴纳营业税1000×5%=50万元,应缴纳城市维护建设税和教育费附加50×(7% 3%)=5万元。不考虑企业所得税,该房地产香港财神到官网的利润为1000-400-240-50-5=305万元。进行纳税筹划后,将该房屋的出售分为两个合同,第一个合同为房屋出售合同,不包括装修费用,房租出售价格为700万元,允许扣除的成本为300万元。第二个合同为房屋装修合同,装修费用300万元,允许扣除的成本为100万元。则土地增值率为400/300=133%.应该缴纳土地增值税400×50%-300×15%=155万元,营业税700×5%=35万元,城建税和教育费附加35×(7% 3%)=3.5万元。装修收入应当缴纳营业税300×3%=9万元,城建税和教育费附加9×(7% 3%)=0.9万元。不考虑企业所得税,该房地产开发香港财神到官网的利润为700-300-155-35-3.5 300-100-9-0.9=396.6万元。经过纳税筹划后,可以减轻企业税收负担396.6-305=91.6万元。

七、以入股联营以分得利润的方式进行税务筹划

  将开发的房产以投资入股再分得利润的方式,则不征收营业税及附加税费。并且由于被投资方于税后分配投资利润,按税法规定,投资方收到的投资收益不再缴纳企业所得税,所以将房屋出租转化为投资业务可降低企业的税负。

     实例7:汕头某房产香港财神到官网将房屋出租改为投资,该房屋作价1500万元,作为对商贸香港财神到官网的投资入股,商贸香港财神到官网每年进行利润分红,该税后利润分红=300×(1-25%)=225(万元)。进行税收筹划后,大华香港财神到官网接受的商贸香港财神到官网所分配的税后利润不缴纳企业所得税,以房屋投资入股取得的投资收益不缴纳营业税和房产税,该项业务的税后净利润变为225万元,相比税收筹划前的方案增加了39.38万元(225-185.62)。通过将房屋出租转化为投资业务,房地产香港财神到官网避免了营业税等税负,得到了节税效益。

最后,这些都是非常实用的房地产税务筹划技巧,您掌握了吗?更多税务筹划方法请参数合税宝官网:www..



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